Bisakah WNA Membeli Villa di Bali? Ketahui Aturan Resminya di Sini!

Bali bukan hanya destinasi liburan favorit dunia, tapi juga menjadi incaran banyak warga negara asing (WNA) yang ingin tinggal lebih lama, berinvestasi, atau memiliki hunian pribadi di tengah keindahan tropis. Tidak sedikit yang jatuh cinta pada gaya hidup santai, pemandangan alam yang memukau, serta peluang bisnis di sektor properti yang terus berkembang. Namun, satu pertanyaan krusial kerap muncul: apakah mungkin bagi WNA untuk membeli villa di Bali secara sah dan aman?

Kalau kamu termasuk yang sedang mempertimbangkan untuk memiliki properti di Bali, penting sekali untuk memahami aturan mainnya sejak awal. Artikel ini akan membahas secara lengkap tentang legalitas kepemilikan properti untuk WNA, jenis hak yang tersedia, serta jalur yang paling aman dan sesuai hukum. Simak sampai tuntas agar kamu bisa membuat keputusan yang tepat dan menghindari risiko di kemudian hari.

Bisakah WNA Membeli Villa di Bali?

Secara hukum, warga negara asing (WNA) memang tidak diizinkan untuk memiliki tanah di Indonesia dalam bentuk Hak Milik, karena kepemilikan jenis ini secara eksklusif hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia (WNI). Namun, bukan berarti kamu tidak bisa memiliki properti seperti villa di Bali. Pemerintah tetap memberikan jalur legal bagi WNA untuk memiliki hak atas properti, selama mengikuti ketentuan yang berlaku.

Melalui peraturan agraria yang ada, kamu sebagai WNA bisa memanfaatkan beberapa skema kepemilikan properti yang sah dan diakui secara hukum. Beberapa opsi yang paling umum antara lain adalah Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) melalui pendirian perusahaan asing berbadan hukum Indonesia (PT PMA), serta sistem sewa jangka panjang atau leasehold. Masing-masing memiliki kelebihan, batasan, dan prosedur tersendiri yang penting untuk kamu pahami sebelum mengambil keputusan investasi.

Dengan memahami struktur hukum yang berlaku, kamu tetap bisa mewujudkan impian memiliki villa pribadi di Bali — baik untuk tempat tinggal, investasi jangka panjang, maupun sebagai aset liburan yang bisa disewakan secara profesional.

Opsi Kepemilikan Properti di Bali untuk WNA

Jika kamu ingin memiliki villa di Bali secara sah dan sesuai aturan, ada beberapa skema legal yang bisa kamu pilih. Masing-masing memiliki karakteristik dan tujuan penggunaan yang berbeda, sehingga penting untuk kamu pahami dengan baik sebelum mengambil keputusan. Berikut ini adalah tiga opsi utama yang umum digunakan oleh WNA:

1. Hak Pakai (Right to Use)

Hak Pakai merupakan salah satu bentuk hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh warga negara asing, asalkan kamu memiliki izin tinggal resmi seperti KITAS atau KITAP. Melalui Hak Pakai, kamu bisa menggunakan properti yang berdiri di atas tanah milik negara atau tanah milik pihak lain (biasanya developer atau individu) untuk keperluan tempat tinggal pribadi.

Secara umum, Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu awal selama 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga maksimal 80 tahun, selama kamu memenuhi persyaratan yang berlaku. Namun, tidak semua properti bisa dibeli dengan skema ini. Pemerintah menetapkan batas nilai minimum properti, serta zona penggunaan tertentu (misalnya hanya di area yang telah ditetapkan untuk hunian WNA).

Selain itu, kamu diwajibkan menempati atau menggunakan properti tersebut secara aktif, sehingga Hak Pakai tidak dapat dipergunakan semata-mata untuk tujuan komersial atau disewakan tanpa izin yang sah.

2. Hak Guna Bangunan (HGB) melalui PT PMA

Jika kamu berencana membeli properti sebagai bentuk investasi, misalnya untuk disewakan sebagai villa harian atau jangka panjang, maka mendirikan perusahaan asing berbadan hukum Indonesia atau PT PMA (Penanaman Modal Asing) adalah jalur yang paling tepat.

PT PMA yang kamu dirikan secara legal dapat membeli tanah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) dan menggunakan tanah tersebut untuk mendirikan properti seperti villa, hotel butik, atau guesthouse. HGB biasanya diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang hingga 80 tahun, sesuai ketentuan perundang-undangan.

Opsi ini banyak digunakan oleh investor asing yang ingin menjalankan bisnis akomodasi di Bali, karena memberikan keleluasaan untuk mengelola properti secara profesional dan menghasilkan pendapatan dari sektor pariwisata. Namun, perlu dicatat bahwa pendirian PT PMA memerlukan proses legalitas yang lengkap dan harus mengikuti aturan investasi yang berlaku, termasuk modal dasar dan pelaporan rutin.

3. Leasehold (Sewa Jangka Panjang)

Opsi leasehold atau sewa jangka panjang memungkinkan kamu untuk menyewa properti — baik rumah maupun villa — untuk periode tertentu, umumnya antara 25 hingga 30 tahun, dengan kemungkinan perpanjangan sesuai kesepakatan di dalam kontrak.

Meskipun kamu tidak memiliki tanah secara hukum, kamu tetap memperoleh hak penuh untuk menempati, mengelola, menyewakan kembali, atau bahkan merenovasi properti tersebut selama masa sewa berjalan. Leasehold juga merupakan opsi yang fleksibel karena tidak mengharuskan kamu mendirikan perusahaan atau memiliki izin tinggal tertentu.

Banyak WNA memilih leasehold karena prosesnya yang lebih cepat dan sederhana, serta biaya awal yang umumnya lebih rendah dibandingkan skema lainnya. Namun, kamu tetap perlu memastikan bahwa kontraknya disusun dengan detail dan mencakup hak dan kewajiban kedua belah pihak, termasuk ketentuan perpanjangan dan hak atas bangunan setelah masa sewa berakhir.

Baca juga: Jasa Custom Villa di Bali: Mewujudkan Hunian Mewah Sesuai Keinginan

Syarat Umum Membeli Villa untuk WNA di Bali

Sebelum kamu melangkah lebih jauh untuk membeli villa di Bali, kamu perlu memahami bahwa prosesnya tidak sesederhana membeli properti di negara asalmu. Ada sejumlah syarat administratif dan hukum yang harus kamu penuhi agar seluruh proses pembelian berjalan legal, aman, dan sesuai ketentuan pemerintah Indonesia.

Memenuhi syarat ini sangat penting agar status kepemilikan atau hak atas properti yang kamu miliki diakui secara resmi oleh negara dan tidak menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari. Baik kamu membeli untuk tempat tinggal pribadi, sebagai investasi, maupun untuk bisnis akomodasi, kamu tetap harus melewati tahapan yang sama.

1. Dokumen dan Perizinan yang Diperlukan

Berikut adalah dokumen utama yang perlu kamu siapkan, tergantung dari skema kepemilikan properti yang kamu pilih:

• Sertifikat Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB)
  Jika kamu membeli properti melalui skema Hak Pakai sebagai individu WNA, atau melalui PT PMA untuk keperluan usaha, kamu harus memastikan bahwa sertifikat tanah telah sesuai dengan status tersebut dan tercatat secara resmi di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
• Perjanjian Sewa (Leasehold)
  Untuk pembelian properti melalui sistem sewa jangka panjang, kamu wajib membuat perjanjian sewa yang disahkan oleh notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pastikan isi kontrak mencakup jangka waktu, hak perpanjangan, dan aturan renovasi atau pengalihan hak.
• Izin OSS (Online Single Submission)
  Jika kamu berniat menyewakan villa secara legal sebagai bisnis akomodasi, maka kamu perlu memiliki izin usaha dari sistem OSS yang dikelola pemerintah. Ini berlaku untuk perorangan maupun perusahaan (PT PMA) dan menjadi dasar legalitas usahamu.
• PBG dan SLF (Persetujuan Bangunan Gedung dan Sertifikat Laik Fungsi)
  Dua dokumen ini diperlukan untuk memastikan bahwa bangunan villa kamu memiliki izin konstruksi yang sah dan dinyatakan layak untuk dihuni atau digunakan. PBG menggantikan fungsi IMB yang sebelumnya digunakan.
• NIB & Izin Usaha Pariwisata
  Jika villa akan dijalankan sebagai akomodasi sewa harian atau bulanan, seperti villa Airbnb, kamu wajib memiliki Nomor Induk Berusaha (NIB) dan izin operasional dari sektor pariwisata. Tanpa dokumen ini, bisnis kamu bisa dianggap ilegal.

2. Pajak dan Biaya yang Perlu Diperhatikan

Selain dokumen, kamu juga perlu memperhitungkan komponen pajak dan biaya yang menyertai transaksi dan kepemilikan properti. Berikut beberapa hal yang wajib kamu ketahui:

• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
  Ini adalah pajak yang dikenakan saat terjadi peralihan hak atas properti, seperti saat pembelian villa. Tarifnya sebesar 5% dari nilai jual objek pajak setelah dikurangi nilai tidak kena pajak (NPOPTKP), dan umumnya dibayarkan oleh pembeli.
• PPh Final
  Pajak Penghasilan Final sebesar 2.5% dari nilai jual biasanya dibebankan kepada penjual. Namun, dalam beberapa kasus, beban pajak ini bisa dinegosiasikan sebagai bagian dari kesepakatan harga jual.
• PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
  Jika kamu membeli villa dari developer yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka akan dikenakan PPN sebesar 11%. Pastikan kamu menanyakan hal ini sebelum menandatangani perjanjian.
• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
  Sebagai pemilik properti, kamu bertanggung jawab untuk membayar PBB setiap tahun. Besarannya tergantung pada nilai tanah dan bangunan yang tercantum di SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang).
• Pajak Penghasilan dari Sewa
  Jika villa yang kamu miliki akan disewakan, baik harian maupun bulanan, maka penghasilan dari sewa tersebut dikenakan pajak. Jumlah dan mekanisme pembayaran pajak tergantung pada status usahamu (perorangan atau badan hukum) dan apakah kamu telah terdaftar sebagai wajib pajak di Indonesia.

Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Sebelum WNA Membeli Villa di Bali

Membeli properti di Bali, terutama jika kamu adalah warga negara asing, bukanlah proses yang bisa dilakukan secara asal-asalan. Selain memenuhi syarat hukum dan administratif, kamu juga harus melakukan pengecekan mendalam terhadap status properti dan legalitas dokumen yang menyertainya. Kesalahan kecil di awal bisa berujung pada persoalan besar di kemudian hari—mulai dari kehilangan hak atas properti, sengketa hukum, hingga kerugian finansial. Berikut beberapa hal penting yang wajib kamu perhatikan sebelum membeli villa di Bali:

1. Status Tanah

Pastikan status tanah jelas dan sah secara hukum. Hindari membeli tanah yang masih berada di:

• Zona hijau (green zone) — karena tanah ini tidak diizinkan untuk pembangunan hunian atau akomodasi komersial.
• Status warisan yang belum terbagi — bisa berpotensi konflik dengan ahli waris lain di masa depan.
• Tanah sengketa — pastikan tanah bebas dari klaim pihak ketiga atau proses hukum yang sedang berjalan.

Selalu minta fotokopi sertifikat asli dan cek keaslian serta status terkini di Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau melalui notaris tepercaya.

2. Zonasi yang Diizinkan

Tidak semua area di Bali bisa digunakan untuk membangun atau mengoperasikan villa. Kamu hanya diperbolehkan memiliki properti di zona perumahan (residensial) atau zona pariwisata.
Jika properti berada di zona yang tidak sesuai, kamu bisa kesulitan mendapatkan izin penggunaan, atau properti dianggap melanggar tata ruang yang berlaku.

3. Legalitas Bangunan

Villa yang akan kamu beli harus memiliki dokumen legal pembangunan berupa:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) – menggantikan IMB, sebagai bukti bahwa bangunan dibangun sesuai peraturan.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi) – menyatakan bahwa bangunan layak digunakan dan memenuhi standar keselamatan serta fungsi bangunan.

Tanpa dokumen ini, bangunan bisa dianggap ilegal dan sulit diproses untuk izin usaha atau disewakan secara sah.

4. Hindari Skema Nominee

Salah satu kesalahan paling umum yang dilakukan WNA adalah membeli properti atas nama WNI sebagai “nominee”. Meskipun terkesan mudah, skema ini sangat berisiko dan bisa dianggap melanggar hukum. Dalam banyak kasus, WNA kehilangan hak atas properti karena secara legal tidak tercatat sebagai pemilik yang sah.

Selain itu, jika terbukti sebagai bentuk penyamaran kepemilikan, kontrak tersebut dapat dinyatakan batal demi hukum, dan properti kembali menjadi milik WNI yang tercatat dalam sertifikat.

5. Pastikan Kontrak Leasehold Disusun dengan Baik

Jika kamu memilih jalur leasehold (sewa jangka panjang), maka kontrak sewa harus disusun secara detail, jelas, dan mencakup seluruh hak dan kewajiban kedua pihak. Beberapa poin penting yang wajib dicantumkan meliputi:

• Durasi sewa dan hak perpanjangan
• Hak renovasi dan pengelolaan
• Ketentuan pengalihan hak sewa kepada pihak ketiga
• Prosedur jika terjadi force majeure atau pemutusan kontrak
• Selalu libatkan notaris/PPAT yang berpengalaman agar kontrak memiliki kekuatan hukum dan meminimalkan risiko.

Tips Aman untuk WNA yang Ingin Beli Villa di Bali

Membeli villa di Bali sebagai WNA bisa menjadi keputusan yang menguntungkan—baik sebagai tempat tinggal pribadi, investasi jangka panjang, maupun sebagai sumber pendapatan dari penyewaan. Namun, karena melibatkan regulasi yang cukup kompleks, penting bagi kamu untuk melangkah dengan hati-hati dan penuh perhitungan. Berikut beberapa tips penting yang bisa kamu ikuti agar proses pembelian berjalan lancar, legal, dan aman:

• Gunakan Notaris atau PPAT Profesional
  Selalu libatkan notaris atau PPAT yang berpengalaman menangani transaksi properti untuk WNA. Mereka akan membantu memeriksa legalitas tanah, menyusun kontrak, dan memastikan dokumen sesuai hukum.
• Waspadai Harga Murah Tanpa Legalitas
  Hindari tergiur harga miring yang tidak disertai dokumen lengkap. Prioritaskan properti yang sudah jelas legalitasnya, meski harganya sedikit lebih tinggi.
• Pertimbangkan Mendirikan PT PMA
  Jika kamu ingin menyewakan villa secara komersial, mendirikan PT PMA adalah solusi terbaik. Dengan badan hukum ini, kamu bisa memiliki tanah berstatus HGB secara legal dan mendapatkan izin usaha pariwisata.
• Periksa Kontrak Leasehold dengan Teliti
  Jika memilih skema leasehold, pastikan kontrak mencantumkan:
  • Durasi dan opsi perpanjangan
  • Hak renovasi atau sub-lease
  • Pengaturan force majeure
    Gunakan jasa notaris agar kontrak memiliki kekuatan hukum penuh.

• Gunakan Rekening Escrow
  Untuk transaksi yang aman, gunakan rekening bersama (escrow). Dana baru ditransfer ke penjual setelah seluruh dokumen disetujui, sehingga kamu terlindungi dari potensi penipuan.
• Rencanakan Investasi dengan Mitra Terpercaya
  Bekerja sama dengan pihak lokal yang berpengalaman bisa mempermudah proses. Salah satu yang direkomendasikan adalah Bali Premium Villa, yang menyediakan layanan lengkap mulai dari legalitas, pembelian, hingga manajemen sewa properti.

Baca juga: Bisakah Kamu Membangun Villa di Bali? Cari Tahu Di Sini!

Mulai Investasi Properti di Bali Bersama Bali Premium Villa!

Bisakah WNA membeli villa di Bali? Jawabannya: bisa, selama mengikuti jalur legal yang diakui pemerintah Indonesia. Meskipun WNA tidak dapat memiliki tanah dengan status Hak Milik, kamu tetap bisa memiliki villa melalui skema seperti Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB) lewat PT PMA, atau sistem leasehold (sewa jangka panjang). Dengan proses yang tepat, kamu bisa memiliki dan mengelola properti secara sah, aman, dan menguntungkan.

Kalau kamu berencana berinvestasi di Bali, kini saatnya melangkah bersama tim profesional dari Bali Premium Villa. Kami siap mendampingi setiap tahap—mulai dari pemilihan properti, pengecekan legalitas, penyusunan kontrak, pendirian PT PMA (jika dibutuhkan), hingga pengelolaan villa untuk penyewaan harian atau bulanan. Dengan pengalaman bertahun-tahun dalam industri properti dan hospitality di Bali, kami memahami kebutuhan dan standar kenyamanan bagi investor internasional seperti kamu.

Jadi, bagaimana? Tertarik investasi villa di Bali? Tunggu apa lagi, segera hubungi kami dan dan mulai langkah pertamamu menuju investasi yang aman dan menguntungkan bersama Bali Premium Villa!